Рейтинги сервисеров

Ипотечные кредиты (жилищные, многосемейные и коммерческие) могут совместно обслуживаться первичными, основными и/или специальными сервисерами (обслуживающими компаниями). Во многих сделках задействованы все три типа сервисеров, в других – один или два. Структуры сделок могут, в частности, различаться по срокам обращения, сложности кредита, надежности первичного сервисера, текущим и ожидаемым неплатежам, а также по необходимости авансирования.

Как правило, в обязанности первичного сервисера входит следующее: ежемесячный сбор платежей по основной сумме долга и процентных платежей от ипотечных заемщиков-физических лиц и поддержание обеспечительных (escrow) счетов; перевод средств и предоставление отчетов основному сервисеру; мониторинг просроченных и проблемных кредитов, которые могут непосредственно управляться специальным сервисером. В случае коммерческой ипотеки, куда входит и многосемейная ипотека, в обязанности первичного сервисера также входит проведение инспекций недвижимости, сбор и анализ финансовых отчетов по объектам недвижимости. При отсутствии основного сервисера, первичный сервисер несет ответственность за отчетность и перевод средств напрямую трасти и/или за перевод авансовых платежей по основной сумме долга и процентам в отношении просроченных кредитов. При отсутствии специального сервисера, первичный сервисер напрямую занимается проблемными и/или просроченными кредитами.

Основные сервисеры несут ответственность за наблюдение за работой первичных сервисеров (согласно кругу ответственности первичных сервисеров), за обеспечение сделки ликвидностью за счет авансовых платежей по основной сумме долга и процентам, а также проводят некоторые платежи по защите собственности в отношении просроченных кредитов. Если для сделки требуется специальный сервисер, то основной сервисер обеспечивает плавный переход обслуживания от первичного сервисера к специальному сервисеру, а также ведет мониторинг за окончательным урегулированием проблемного кредита.

Специальные сервисеры несут ответственность за максимизацию возврата средств по проблемным кредитам и активов REO (заложенная недвижимость в собственности). Данные сервисеры также играют ключевую роль в поддержании кредитного качества пула, содержащего проблемные кредиты и активы REO. Конкретные условия распределения обязанностей могут различаться в зависимости от сделки, однако, как правило, в заранее определенный момент кредиты передаются специальному сервисеру на основе показателей по неплатежам и/или других параметров сделки. В настоящее время услуги специального сервисера не столь распространены в сделках с жилищной ипотекой по сравнению со сделками с коммерческой ипотекой. Тем не менее, практика обращаться к таким сервисерам становится все более распространенной, особенно в случае кредитных продуктов, по которым ожидается высокий уровень просрочек платежей, а значит и потерь.

Определения рейтингов

Рейтинги сервисеров отражают их способность эффективно обслуживать сделки с ценными бумагами, обеспеченными коммерческой ипотекой (CMBS) и жилищной ипотекой (RMBS). Рейтинги основаны на анализе Fitch в отношении опыта обслуживающей компании в этом бизнесе, ее финансовых показателей, качества менеджмента, кадров, программ обучения, а также используемых процедур, средств контроля, систем и пр. Fitch присваивает сделки компаниям, обслуживающим сделки с коммерческой и жилищной ипотекой, по шкале от 1 до 5, где 1 – наивысший уровень рейтинга. В рамках этих пяти рейтинговых категорий возможно добавление к уровням рейтингов знаков плюс ("+") или минус (–) для более точной дифференциации рейтингов. Перед уровнем рейтинга сначала указывается, какой обслуживающей компании присваивается рейтинг: "C" для сервисеров по ценным бумагам, обеспеченным коммерческой ипотекой, и "R" для сервисеров по ценным бумагам, обеспеченным жилищной ипотекой. Вторая буква в обозначении рейтинга указывает на тип сервисера: "P" – первичный сервисер, "M" – основной сервисер и "S" – специальный сервисер. После этого указывается непосредственно уровень рейтинга с буквой "S" (например, S1 – наивысший уровень, и т.д.).

Рейтинг "1" (CPS1, CMS1, CSS1, RPS1, RMS1, RSS1)

Обслуживающие компании, которым присваивается рейтинг "1", должны демонстрировать способности и результаты деятельности самого высокого уровня. У сервисеров с рейтингом такого уровня все сферы деятельности должны соответствовать самому высокому уровню эффективности и производительности. Вот некоторые из характеристик сервисера с рейтингом "1":

·              опыт в обслуживании диверсифицированных портфелей активов, в том числе кредитных и имущественных, и относительная географическая концентрация;

·              высоко квалифицированный менеджмент с существенным опытом работы в одной команде;

·              стабильный штат сотрудников с низким уровнем текучести кадров;

·              очень высокие и стабильные финансовые ресурсы;

·              очень хорошо оформленные и целостные правила и процедуры, доступные всем сотрудникам;

·              полностью интегрированные и гибкие системы с универсальными возможностями отчетности.

Рейтинг "2" (CPS2, CMS2, CSS2, RPS2, RMS2, RSS2)

Обслуживающие компании, которым присваивается рейтинг "2", должны демонстрировать высокие результаты деятельности по всем соответствующим категориям. Вот некоторые из характеристик обслуживающей компании с рейтингом "2":

·              эффективное управление диверсифицированным портфелем активов;

·              квалифицированный менеджмент с опытом работы в одной команде;

·              стабильный штат сотрудников;

·              высокие и стабильные финансовые ресурсы;

·              хорошо оформленные и целостные правила и процедуры;

·              разработанные системы и возможности по отчетности.

Рейтинг "3" (CPS3, CMS3, CSS3, RPS3, RMS3, RSS3)

Обслуживающие компании, которым присваивается рейтинг "3", имеют следующие характеристики:

·              квалифицированное обслуживание диверсифицированного портфеля активов;

·              способность удовлетворять потребности инвесторов;

·              приемлемые финансовые ресурсы относительно размера портфеля;

·              эффективные средства внутреннего контроля;

·              эффективность в кадровом обеспечении и организации тренингов;

·              подробные разработанные правила и процедуры;

·              основной сервисер должен иметь опыт и разработанные процедуры контроля по мониторингу первичных сервисеров и прочих субсервисеров;

·              специальный сервисер должен демонстрировать адекватный опыт работы с проблемными кредитами и с отчуждением имущества.

Рейтинг "4" (CPS4, CMS4, CSS4, RPS4, RMS4, RSS4)

Обслуживающие компании, которым присваивается рейтинг "4", должны демонстрировать эффективность обслуживания на уровне, сравнимом с теми компаниями, которые имеют рейтинг уровня "3". Однако в случае с сервисером с рейтингом "4" Fitch считает, что ввиду каких-либо факторов или ситуаций необходимо проведение дальнейшего наблюдения. Сервисеры с таким уровнем рейтинга могут не подходить для обслуживания сделок CMBS или RMBS, рейтингуемых Fitch, без наличия необходимых дополнительных факторов поддержки или структурных характеристик. Далее перечислены некоторые ситуации, в которых возможно присвоение рейтинга уровня "4" компании, которая по другим параметрам соответствует рейтингу более высокого уровня:

·              время деятельности или опыт работы в сегменте или с видом активов;

·              произошедшие недавно события еще не были урегулированы, или же влияние таких событий еще не было полностью оценено (сюда относятся такие события, как слияния, поглощения, смена менеджмента или систем и прочее);

·              отдельный фактор обеспокоенности или проблема в отношении компании.

Рейтинг уровня "4" может быть повышен до уровня "3" в случае положительного урегулирования соответствующих обстоятельств, если при этом сохранятся остальные операционные показатели.

Рейтинг "5" (CPS5, CMS5, CSS5, RMS5, RPS5, RSS5)

Обслуживающие компании, которым присваивается рейтинг "5", соответствуют лишь минимальным отраслевым стандартам и показателям. При этом Fitch выражает обеспокоенность относительно показателей их операционной деятельности, процедур и финансового состояния. Сервисеры с рейтингом этого уровня не допускаются к обслуживанию сделок CMBS и RMBS без наличия сильной дополнительной поддержки или структурных характеристик.

Рейтинги сервисеров по кредитам на строительство коммерческой недвижимости (CLS – приемлемый и CLS – неприемлемый)

Рейтинг "CLS – приемлемый" означает, что Fitch полностью признает компанию в качестве сервисера по обслуживанию строительных кредитов, имеющего в целом приемлемые показатели деятельности согласно методологии агентства. Сервисер, которому присвоен такой рейтинг, демонстрирует, как минимум, адекватную способность обслуживать портфели активов в соответствии с отраслевыми стандартами и соглашениями с инвесторами и/или соглашениями по секьюритизации.

Сервисеры, которым присвоен рейтинг "CLS - неприемлемый", не соответствуют общеотраслевым стандартам и показателям. Fitch выражает обеспокоенность относительно некоторых аспектов деятельности таких компаний, управления операционным риском, а также персонала и финансового положения. Такие компании не демонстрирует необходимые способности в организации и обслуживании активов для удовлетворения потребностей инвесторов и/или сделок секьюритизации.